『ポラスの建売』住宅ローンの現実：2年経ってわかった変化！

マイホームを検討する際、誰もが一度は目にするのが「住宅ローン控除シミュレーション」です。 「年間で最大21万円戻ってきます」「13年間で合計数百万円の節税です」といった甘い響きに、家計の大きな助けになると期待を膨らませた人も多いでしょう。

私もその一人でした。しかし、実際に一軒家を購入して2年。手元に届いた「納税通知書」と「還付金」の現実を突き合わせると、当初のシミュレーションでは見えてこなかった「不都合な真実」が浮かび上がってきました。今回は、購入前の期待と2年後の実数値の差について、リアルな数字を全公開します。

我が家では、3,400万円の住宅ローンを「変動金利」で組みました。 借入当初の金利は0.297%。月々の返済額は85,242円からのスタートでした。

当時の判断基準は、日本の膨大な政府債務を考えれば、インフレが起きても急激な利上げはできないだろうという予測でした。しかし、現代の地政学リスクは予測を超えてきます。米国の粘り強いインフレと政策金利の維持、そして円安の進行。こうした現代経済の荒波は、ついに日本の長期金利、そして短期金利へと波及し始めました。

2026年5月現在、私の適用金利は0.697%まで上昇しています。

金利が上がっても、幸いなことに月々の返済額は85,242円のまま変わっていません。これは、多くのメガバンクやネット銀行（住信SBI銀行など）が採用している「5年ルール」と「125%ルール」のおかげです。

• 5年ルール： 金利が変わっても、5年間は月々の返済額を一定に保つ。
• 125%ルール： 5年後の改定時、新しい返済額はこれまでの1.25倍を上限とする。

これらは一見、家計に優しい仕組みですが、「返済額が変わらなくても、内訳（元金と利息の割合）は変わっている」という点に注意が必要です。金利が上がれば、支払ったお金の多くが利息に消え、元金が減りにくくなる。これが変動金利の隠れたリスクです。

ちなみに、もしこのルールが適用されない銀行（ソニー銀行など）で借りていた場合、現在の返済額は以下のようになっていました。

毎月約6,000円の負担増は、家計にとって決して小さくないインパクトです。

2024年7月~2026年現在これまでの私の返済額はこんな感じです。
返済額に変更はないものの利息分の金額が増え、元金部分の返済が減っているのが分かると思います。

次に、期待していた「還付金」の推移です。

• 2024年：242,371円
• 2025年：250,779円

一見、大きな金額が戻っているように見えますが、ここで直面するのが「所得税の壁」です。 住宅ローン控除は、あくまで「自分がその年に支払った所得税・住民税」が上限です。また、ふるさと納税を併用している場合、所得税からの控除が優先されるため、ローン控除の枠をフルに使い切れないケースが発生します。

「最大〇〇万円控除」という言葉は、あくまで「それだけの税金を納めている人なら」という条件付きの特典であることを痛感しました。

光熱費や税金という「出ていくお金」以上に衝撃的なのが、家の「評価額」です。 購入価格4,200万円（建物1,700万円、土地2,500万円）の我が家について、最新の固定資産税納税通知書から現在の「推定価値」を逆算してみました。

納税通知書に記載されている評価額
土地：9,793,632円
建物：8,879,220円

土地の評価額を実価の70%、建物の評価額を建築費の50%〜70%と仮定して計算すると、以下のようになります。

土地：9,793,632 ÷ 0.7 = 13,990,902円

建物については、評価の厳しさに応じて幅が出ます。

• 保守的な見積もり（70%の場合）: 8,879,220 ÷ 0.7 = 12,684,600円
• 一般的な見積もり（60%の場合）: 8,879,220 ÷ 0.6 = 14,798,700円
• 強気の見積もり（50%の場合）: 8,879,220 ÷ 0.5 = 17,758,440円

ここから導き出される推定合計額は、約2,670万円 〜 3,180万円。 4,200万円で購入した家が、住み始めた瞬間（あるいは2年経った今）、1,020万円〜1,530万円ほど価値が目減りしているという推計になります。これがいわゆる「新築プレミアム」の代償です。

2年間のデータを整理してわかったのは、一軒家を持つということは「夢」を買うと同時に、多額の「見えないコスト」と「リスク」を引き受けることだという点です。

• 金利上昇によって、返済額は変わらなくても「利息」の支払いは増えている。
• ローン控除は自分の納税額に左右され、ふるさと納税との食い合いも起きる。
• 資産価値は、購入直後に1,000万円規模で下落する。

それでも、自分たちの城を持ち、自由に暮らせる価値は計り知れません。大切なのは、こうした現実から目を逸らさず、数字を把握した上で「次の家計の一手」を打つこと。この記録が、これから家を建てる誰かのリアルな指針になれば幸いです。